Um dos negócios jurídicos mais realizados pelo direito civil é a compra e venda. No caso, iremos abordar sobre a compra e venda de bem imóvel.
Não diferente dos demais contratos, deve sempre rezar uma cláusula que põe termo à negociação, em caso de descumprimento por uma das partes, muito embora, conste expresso ser tal negócio irrenunciável e irretratável. Trata-se da cláusula resolutiva.
Neste artigo, faremos uma análise do resolução do contrato pelo descumprimento pelo comprador, ou seja, quando o mesmo deixa de cumprir a sua parte que é o pagamento.
Regra geral, o comprador, quando deixa de cumprir a obrigação, já está na posse do bem, obrigando o vendedor a procurar seus direitos via judicial. Enquanto isso, aquele segue usufruindo do bem, sem pagar nada ao proprietário vendedor.
Por isso, conforme veremos a seguir, o STJ tem decidido que, além da cláusula penal é possível a cobrança de indenização pelos dias em que o comprador inadimplente ficou na posse do imóvel, usufruindo-o.
Da mora
Antes de entrar na discussão do contrato propriamente dito, iremos analisar em que momento o comprador se torna inadimplente para fins legais, dando direito ao vendedor de cobrar o cumprimento da obrigação pelo devedor.
Pode ser convencionado no contrato que a obrigação poderá ser em anos, meses, dias ou até horas, tudo conforme a vontade das partes.
Assim, o divisor de águas é o momento em que termina o prazo expresso no contrato para cumprimento da obrigação.
Voltando para o contrato de compra e venda, as pessoas costumam contratar o pagamento em determinada data. Passando-se a data, o devedor da obrigação, no caso, o comprador, constitui-se em mora, conforme estabelece os arts. 394 e 397 do Código Civil:
Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
Não diferente dos demais contratos, deve sempre rezar uma cláusula que põe termo à negociação, em caso de descumprimento por uma das partes, muito embora, conste expresso ser tal negócio irrenunciável e irretratável. Trata-se da cláusula resolutiva.
Neste artigo, faremos uma análise do resolução do contrato pelo descumprimento pelo comprador, ou seja, quando o mesmo deixa de cumprir a sua parte que é o pagamento.
Regra geral, o comprador, quando deixa de cumprir a obrigação, já está na posse do bem, obrigando o vendedor a procurar seus direitos via judicial. Enquanto isso, aquele segue usufruindo do bem, sem pagar nada ao proprietário vendedor.
Por isso, conforme veremos a seguir, o STJ tem decidido que, além da cláusula penal é possível a cobrança de indenização pelos dias em que o comprador inadimplente ficou na posse do imóvel, usufruindo-o.
Da mora
Antes de entrar na discussão do contrato propriamente dito, iremos analisar em que momento o comprador se torna inadimplente para fins legais, dando direito ao vendedor de cobrar o cumprimento da obrigação pelo devedor.
Pode ser convencionado no contrato que a obrigação poderá ser em anos, meses, dias ou até horas, tudo conforme a vontade das partes.
Assim, o divisor de águas é o momento em que termina o prazo expresso no contrato para cumprimento da obrigação.
Voltando para o contrato de compra e venda, as pessoas costumam contratar o pagamento em determinada data. Passando-se a data, o devedor da obrigação, no caso, o comprador, constitui-se em mora, conforme estabelece os arts. 394 e 397 do Código Civil:
Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
(...)
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Portanto, a partir do outro dia, poderá o vendedor exigir o pagamento pelo comprador do imóvel, além do que, já não será o valor constante no contrato, pois, para que o vendedor não fique prejudicado, tal valor terá juros e correção monetária.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Portanto, a partir do outro dia, poderá o vendedor exigir o pagamento pelo comprador do imóvel, além do que, já não será o valor constante no contrato, pois, para que o vendedor não fique prejudicado, tal valor terá juros e correção monetária.
Vide o art. 406 do Código Civil:
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Da cláusula penal
É permitido pela lei estabelecer uma cláusula penal no contrato de compra e venda. Esta penalidade tem o fito de causar desvantagem ao devedor, já que, ao não cumprir sua parte no contrato, restou por prejudicar a outra parte, no caso, o vendedor. Veja-se o art. 408 do Código Civil:
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Além disso, serve a cláusula penal para homenagear o princípio da boa-fé contratual, expressa no art. 422 do mesmo diploma legal.
Das perdas e danos
Além da cláusula penal, aquele que for prejudicado no negócio, tem direito de pedir ao agente do dano indenização pelo prejuízo sofrido, conforme art. 402 do referido código:
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Veja-se que, além dos prejuízos, a lei possibilita ao credor buscar a reparação do que deixou de lucrar, ou seja, dos lucros cessantes.
Da resolução do contrato
Assim, no caso de o comprador descumprir a sua obrigação, isto é, quando ocorre a quebra de contrato, o credor poderá exigir que o mesmo cumpra o contratado ou exigir uma indenização a título de perdas e danos, conforme artigo acima mencionado.
Vejamos o texto legal:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Da cumulação da cláusula penal com perdas e danos
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que no caso de compra e venda, é possível ao credor exigir do comprador, além do valor correspondente à cláusula penal, uma indenização pelo uso e fruição do bem.
Isso porque não é justo que o comprador fique morando no imóvel gratuitamente até que o vendedor consiga retomar o bem para si, o que, ao ver da lei, caracteriza o enriquecimento ilícito, forte no art. 884 do Código Civil.
Dessa forma, apreciemos o entendimento do egrégio STJ:
Ementa AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - TAXA DE FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.
Precedentes.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1285565 / MS, AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 011/0238595-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 01/10/2015, Data da Publicação/Fonte DJe 08/10/2015).
Disposições Finais
Diante do entendimento acima colacionado podemos concluir que, no caso da compra e venda de bem imóvel, o comprador que não quitou o imóvel e que ficou morando no bem até a retomada do mesmo pelo vendedor deverá pagar duas indenizações, uma pela quebra de contrato, e outra como se fosse um aluguel pelo tempo que usufruiu do imóvel.
Então uma não pode ser confundida com outra, apesar de parecer uma dupla penalidade para uma única causa. Analisando-se bem, não se trata da mesma causa, por esse motivo o Superior Tribunal de Justiça chegou a esse julgado.
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