Um tema polêmico, que foi amplamente discutido, durante muito tempo, foi a questão da impenhorabilidade ou não do único imóvel pertencente à fiador de aluguel.
Sabe-se que na situação de a pessoa possuir um único bem imóvel que seja sua residência, a própria lei da impenhorabilidade (8.009/90) reconhece, em seu art. 1º, como bem de família. Vejamos o texto legal:
"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. grifamos
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados."
No entanto, o art. 3º da mesma lei traz uma lista de exceções à regra, dentre eles, à do fiador de aluguel. Vejamos o que diz no artigo 3º:
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Sabe-se que na situação de a pessoa possuir um único bem imóvel que seja sua residência, a própria lei da impenhorabilidade (8.009/90) reconhece, em seu art. 1º, como bem de família. Vejamos o texto legal:
"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. grifamos
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados."
No entanto, o art. 3º da mesma lei traz uma lista de exceções à regra, dentre eles, à do fiador de aluguel. Vejamos o que diz no artigo 3º:
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Contudo, durante as execuções judiciais decorrentes de dívida locatícia, levantaram-se enormes discussões sobre a penhorabilidade do único imóvel do fiador, já que, à luz do artigo 1º da referida lei, era impenhorável.
Dessa forma, no intuito de por termo à esse debate, diante de inúmeros recursos repetitivos, o egrégio Superior Tribunal de Justiça, uniformizou entendimento de que, no caso de fiança, apesar de ser o único bem do fiador, é passível de penhora.
Veja-se o julgamento abaixo:
DIREITO CIVIL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).
É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990. A Lei 8.009/1990 institui a proteção legal do bem de família como instrumento de tutela do direito fundamental à moradia da entidade familiar e, portanto, indispensável à composição de um mínimo existencial para uma vida digna. Nos termos do art. 1º da Lei 8.009/1990, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas no art. 3º da aludida norma. Nessa linha, o art. 3º excetua, em seu inciso VII, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, isto é, autoriza a constrição de imóvel - considerado bem de família - de propriedade do fiador de contrato locatício. Convém ressaltar que o STF assentou a constitucionalidade do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 em face do art. 6º da CF, que, a partir da edição da Emenda Constitucional 26/2000, incluiu o direito à moradia no rol dos direitos sociais (RE 407.688-AC, Tribunal Pleno, DJ 6/10/2006 e RE 612.360-RG, Tribunal Pleno, DJe 3/9/2010). Precedentes citados: AgRg no REsp 1.347.068-SP, Terceira Turma, DJe 15/9/2014; AgRg no AREsp 151.216-SP, Terceira Turma, DJe 2/8/2012; AgRg no AREsp 31.070-SP, Quarta Turma, DJe 25/10/2011; e AgRg no Ag 1.181.586-PR, Quarta Turma, DJe 12/4/2011. REsp 1.363.368-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 12/11/2014.
Em sendo assim, é aconselhável àquele que vai servir como fiador de aluguel, tomar todas as precauções antes de aceitar a garantia, dentre elas:
- averiguar se o locatário possui realmente condições de pagar o preço da locação, o ideal é que o mesmo perceba, no mínimo, três vezes o valor do aluguel;
- verificar se o locatário possui outros bens que possam garantir uma futura execução;
- solicitar ao locatário certidões negativas de débitos junto a órgãos de restrição de crédito, como, por exemplo, SPC, SERASA, etc;
- investigar se o locatário possui algum processo cível de cobrança ou execução decorrente de outras obrigações, inclusive, de aluguel.
É bastante recomendável que o locatário seja pessoa conhecida, o que provavelmente é de fácil constatação as suas condições para a locação de um imóvel.
Por fim, evitar sempre ser fiador de aluguel com o fito de auferir renda, o chamado “fiador profissional” ou “fiador de aluguel”, pois, além de ser uma prática ilícita, poderá trazer outros prejuízos além da perda do imóvel.
Essas dicas por si só não se exaurem, cabendo ao futuro fiador se assegurar, por todos os meios, de que poderá garantir o locatário sem comprometer seu único patrimônio.
Veja-se o julgamento abaixo:
DIREITO CIVIL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).
É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990. A Lei 8.009/1990 institui a proteção legal do bem de família como instrumento de tutela do direito fundamental à moradia da entidade familiar e, portanto, indispensável à composição de um mínimo existencial para uma vida digna. Nos termos do art. 1º da Lei 8.009/1990, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas no art. 3º da aludida norma. Nessa linha, o art. 3º excetua, em seu inciso VII, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, isto é, autoriza a constrição de imóvel - considerado bem de família - de propriedade do fiador de contrato locatício. Convém ressaltar que o STF assentou a constitucionalidade do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 em face do art. 6º da CF, que, a partir da edição da Emenda Constitucional 26/2000, incluiu o direito à moradia no rol dos direitos sociais (RE 407.688-AC, Tribunal Pleno, DJ 6/10/2006 e RE 612.360-RG, Tribunal Pleno, DJe 3/9/2010). Precedentes citados: AgRg no REsp 1.347.068-SP, Terceira Turma, DJe 15/9/2014; AgRg no AREsp 151.216-SP, Terceira Turma, DJe 2/8/2012; AgRg no AREsp 31.070-SP, Quarta Turma, DJe 25/10/2011; e AgRg no Ag 1.181.586-PR, Quarta Turma, DJe 12/4/2011. REsp 1.363.368-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 12/11/2014.
Em sendo assim, é aconselhável àquele que vai servir como fiador de aluguel, tomar todas as precauções antes de aceitar a garantia, dentre elas:
- averiguar se o locatário possui realmente condições de pagar o preço da locação, o ideal é que o mesmo perceba, no mínimo, três vezes o valor do aluguel;
- verificar se o locatário possui outros bens que possam garantir uma futura execução;
- solicitar ao locatário certidões negativas de débitos junto a órgãos de restrição de crédito, como, por exemplo, SPC, SERASA, etc;
- investigar se o locatário possui algum processo cível de cobrança ou execução decorrente de outras obrigações, inclusive, de aluguel.
É bastante recomendável que o locatário seja pessoa conhecida, o que provavelmente é de fácil constatação as suas condições para a locação de um imóvel.
Por fim, evitar sempre ser fiador de aluguel com o fito de auferir renda, o chamado “fiador profissional” ou “fiador de aluguel”, pois, além de ser uma prática ilícita, poderá trazer outros prejuízos além da perda do imóvel.
Essas dicas por si só não se exaurem, cabendo ao futuro fiador se assegurar, por todos os meios, de que poderá garantir o locatário sem comprometer seu único patrimônio.
