Direito Imobiliário Seguro Obrigatório

Direito Imobiliário e Aquisição de Seguro Obrigatório




A venda de seguro obrigatório

Ao adquirir um imóvel é comum ao comprador deparar-se com obrigação imposta pelo vendedor ou banco financiador, de adquirir um seguro residencial. Tal venda geralmente não possibilita ao comprador que ele vá procurar no comércio de serviços (cotar) um seguro de sua preferência, pois como a venda do seguro obrigatório é feita pelo próprio agente financeiro (banco), este ofertará um seguro de empresas coligadas à sua rede de serviços), o que caracteriza a “venda casada”, vedada pelo Código de defesa do consumidor. 

Assim, adquire financiamento e seguro residencial ou de vida conjuntamente, sem ter oportunidade de pesquisar seguro mais vantajoso financeiramente ou com a cobertura desejada.

Fundo de Compensação das Variações Salariais

Ao cotar um seguro no mercado de serviços o mutuário tem a oportunidade de adquirir um seguro mais adequado às suas finanças, evitando o que é muito comum acontecer nesse tipo de venda casada: pagar seguros mutas vezes mais caro que o valor de mercado.

Existem seguros coberto pelo fundo de compensação das variações salariais (FCVS), que garantem ao mutuário a quitação de eventual saldo residual. No entanto só será possível se ele mantiver o pagamento das parcelas do seguro em dia, sendo vedado para quem possui atrasos no andamento das parcelas de seguro. Nesse caso o mutuário, tendo interesse poderá procurar o judiciário para corrigir as parcelas, regularizar o financiamento e utilizar o FCVS.

Quando o mutuário se vê obrigado a renegociar o contrato de financiamento é muto comum que o agente financiador retire, através de termo aditivo, o FCVS do contrato, tornando o acordo muito prejudicial. Caso o mutuário não consiga cumprir as obrigações vincendas não há como ter acesso à quitação antecipada (nos casos em que ela poderia ser aplicada), tornando impagável a dívida do contrato.

Para ter acesso ao FCVS novamente o mutuário deverá procurar o judiciário e requerer a anulação do termo aditivo, pagando em juízo as parcelas em atraso, se for o caso, pois muitas vezes ao efetuar o aditamento o mutuário não é informado do cancelamento do FCVS. Tal omissão constitui ato de ma fé por parte do agente financeiro, que enseja irregularidade da relação de consumo.

Provado em juízo a irregularidade, o termo aditivo é declarado nulo e se retorna à situação anterior, tem direito à revisão da dívida e restauração do contrato anterior.

Redução do poder aquisitivo do mutuário

São diversas as situações que podem levar o mutuário à perda do poder aquisitivo, muito embora os contratos de financiamento trabalhem com parcelas regressivas e não fixas ( que diminuem o valor com o pagamento). Circunstâncias alheias podem interferir no poder de compra do mutuário e dificultar o pagamento das parcelas.

Existem medidas que podem ser tomadas para evitar e execução judicial de contratos em atraso e impossibilitar o leilão de imóveis com contratos descumpridos.

Algumas dessas situações necessitam de medidas anteriores, como a contratação de seguro fiel, ´parcela protegida ou ainda o Fundo garantidor da Habitação Popular (FGHP).

No caso do mutuário ficar desempregado ele poderá através dessas opções quitar algumas parcelas de número pré-estabelecido pelo seguro ou ter acesso a um fundo de valor limitado que poderá ser utilizado tão somente para o pagamento do financiamento.
O seguro fiel faz as parcelas em atraso ficarem com a exigibilidade suspensa, enquanto durar a situação de desemprego, sendo lançadas no saldo devedor.

A alternativa judicial par quem não precaver contra eventualidades desta natureza também é uma opção. O mutuário poderá requerer a revisão do contrato, se este se tornar muito oneroso. Objetivando o restabelecimento do equilíbrio contratual e findando com a onerosidade excessiva em seu desfavor. A opção judicial deve ser evitada, utilizada como uma ultima alternativa. Os contratos mais facilmente discutidos em ações revisionais imobiliárias, são aqueles que encerram negócio sobre moradias sociais de programas sociais (diretrizes do SFH).