A pessoa que deseja
realizar um contrato de locação, seja ela física ou jurídica, deve observar
algumas cláusulas que são indispensáveis ao contrato e outras que são
essenciais a garantir a finalidade do negócio jurídico.
Lembre-se que todo contrato é um ajuste de vontades entre
as partes, salvo algumas exceções, em que as cláusulas são discutidas pelos
negociantes, e, desde que não vá de encontro à Lei, as partes podem estabelecer
as condições que entenderem justas e necessárias.
Estas
cláusulas “fazem lei” entre as partes, desde que demonstrem certo equilíbrio na
negociação para os dois lados. O contrato de locação estabelece direitos e
obrigações, tanto para o proprietário (locador), quanto para o inquilino
(locatário).
Dessa
forma, elencamos as cláusulas obrigatórias ao contrato de locação, a saber:
a) Nome e qualificação do locador,
locatário e fiador, se houver: nesta cláusula devem constar o nome das partes
envolvidas, que deve ser completo, conforme o documento de identidade; na
qualificação deve constar, além do nome, a nacionalidade, o estado civil, o
número do documento de identidade (todo documento oficial com foto e assinatura
é considerado identidade para os fins civis), o número do CPF e o endereço
completo.
b) Descrição e endereço do imóvel
locado: descrever
o imóvel que será objeto da locação (casa, apartamento, chácara, sítio, etc),
bem como seu endereço, o mais completo possível. Isso é para individualizar o
quanto possível o imóvel locado, principalmente quando o mesmo se localiza
dentro de uma área de condomínio.
c) Valor do aluguel, índice e
periodicidade do reajuste: aqui é muito importante informar o valor do aluguel, inclusive
descrever por extenso, a fim de que não surjam dúvidas. Deve ser descrito o
índice de reajuste, além da periodicidade (mensal, anual, etc). Importante
salientar que o reajuste deve ser feito por índice oficial do governo.
d) Forma e local do pagamento: informar se o pagamento se dará
em dinheiro ou outra forma, como, por exemplo, cheque, depósito em conta, etc.
Além disso, deve constar o local onde deverá ser pago, se pessoa física,
indicar, por exemplo, se na casa do locador ou em outro estabelecimento, no
caso de pessoa jurídica, informar se na imobiliária ou outro local.
e) Modalidade de garantia: apresentar o tipo de garantia
oferecida pelo locatário (fiador, caução ou seguro fiança).
f) Discriminação dos encargos a
serem pagos: para
que não apareçam dúvidas ao longo da execução do contrato de locação, é
importante indicar os encargos destinados a cada parte (condomínio, água, luz,
IPTU, etc). A Lei do Inquilinato 8.245/91 estabelece as obrigações do locador e
do locatário (arts. 22 e 23 respectivamente), contudo, as partes podem
convencionar o contrário, desde que não fique oneroso para uma delas.
g) Destinação do imóvel
(residencial ou comercial): tem-se visto muitos casos em que os imóveis são locados para o fim de
estabelecer a residência do inquilino, porém, às vezes, por falta de disposição
contratual, este acaba destinando o imóvel para fim diverso do que realmente
contratado, e, no final das contas, resta a palavra do locatário contra a do
locador em eventual demanda judicial. Por isso é de suma importância que conste
expressamente no contrato a destinação do referido aluguel.
h) Duração do contrato: estabelecer o tempo de duração
do contrato de aluguel, que geralmente, é de 30 (trinta) meses, porém, pode ser
ajustado prazo inferior se as partes estiverem de acordo.
Cláusulas Essenciais
Além
daquelas cláusulas que são obrigatórias em todo o contrato de locação,
entendemos que devem constar algumas cláusulas que garantam a efetividade do
referido contrato locatício.
Algumas delas estão previstas em
lei, porém, outras não, mas, conforme temos visto em algumas demandas
judiciais, julgamos serem de extrema importância, a fim de evitar conflitos
judiciais e também garantir o direito das partes.
Como
o presente artigo visa atingir tanto quem o proprietário, como o inquilino e
seu fiador, separaremos as cláusulas direcionadas a cada interessado.
Cláusulas que interessam ao
locador:
a) Autorização para sublocação: esta cláusula deve estar
expressa no contrato de locação, pois informa que o locatário somente poderá
sublocar o imóvel com a anuência expressa do locador. Esta condição está
expressa na Lei do Inquilinato em seu art. 13;
b) Renúncia ao benefício de ordem
do fiador: Muito
embora o Código Civil preveja o benefício de ordem, em caso de execução
contratual, ao fiador (primeiramente serão executados os bens do locatário,
caso este não possua bens suficientes, então passa-se aos do fiador) a
jurisprudência tem entendido que, no caso de renúncia expressa do fiador a este
benefício previsto no art. 827 do Código Civil, o último poderá ser executado
juntamente com o locatário.
c) Obrigações do locatário: poderão ser descritas as do
art. 23 da Lei 8.245/91, além de outras peculiares ao contrato de locação, tudo
para garantir a eficácia contratual.
d) Benfeitorias realizadas pelo
locatário: embora
a lei civil, em princípio, dê o direito de retenção do imóvel ao inquilino, condicionado
à indenização, por benfeitorias realizadas no imóvel, o locador pode acertar
com o locatário no contrato que não se responsabilizará por tais benfeitorias,
e, consequentemente, não dando direito de retenção ao último.
Cláusulas que interessam ao
locatário:
a) Direito de preferência: o locatário que possui
interesse em adquirir o imóvel numa futura oferta de compra e venda, pode
solicitar que conste tal cláusula no contrato. Não é necessária tal cláusula,
haja vista que a Lei de Locações garante tal preferência. Neste caso, se o
proprietário resolver vender o imóvel, deve notificar o locatário por escrito,
tendo o último trinta dias para dizer se possui interesse em adquirir o bem.
b) Cláusula
de vigência em caso de alienação do imóvel: em caso de alienação do imóvel a terceiros, é
interessante ao inquilino fazer rezar no contrato esta cláusula, a fim de haver
respeitado o seu direito de posse, regulado pelo contrato de locação,
estabelecendo-se um prazo para desocupação do imóvel.
Cláusulas que interessam a ambos:
a) Multa por descumprimento contratual: esta cláusula é interessante à
ambas partes, justamente para reparar a parte prejudicada na relação
contratual. Tal cláusula é usada também na hipótese de desocupação do imóvel
pelo inquilino antes do término do prazo da locação, ou, por outro lado, caso o
locador solicite o imóvel antes do referido prazo.
b) Causas de resolução do
contrato: apontar
as hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais que resolvem o
contrato de pleno direito. Muitas pessoas não colocam a cláusula resolutiva no
contrato de locação, caso em que, a resolução contratual se dará somente em
juízo.
Termo de Vistoria:
Indispensável
o termo de vistoria, assinado pelas partes antes do início da locação e outro
após a locação. O termo é o documento que relata o real estado do imóvel nestes
períodos acima descritos. Tal documento ajuda muito a dirimir muitas dúvidas
que poderão surgir durante a vigência do contrato.
O
termo de vistoria, tanto inicial, quanto final, deve ser feito em duas vias de
igual teor e conteúdo, assinados pelo locador e locatário, ficando cada um com
uma via.
Estas
são, portanto, algumas considerações sobre as cláusulas que, a nosso ver, não podem faltar em
um contrato de locação residencial urbano, que é o mais comum.
No
entanto, não discorreremos sobre os contratos empresariais, tampouco aos
rurais, visto que o tema é longo, o qual ficará para outra oportunidade.
Muito
por óbvio, dependendo do tipo de negócio desenvolvido pelas partes, poderão
constar outras cláusulas, desde que o ajuste não fique prejudicial a uma das
partes.
O
principal de tudo é que as partes usem da maior boa-fé possível (subjetiva) nas
negociações, a fim de dar maior efetividade ao que for contratado, evitando-se,
assim, demandas judiciais e maiores constrangimentos.
Por Glaiton Brignol
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